巴菲特 加碼押注美國房市 【編譯賴美君／綜合外電】 世界新聞網 北美華文新聞、華商資訊 November 01, 2012 02:59 PM | 19664 次 | 0  | 14  |  |    投資大師巴菲特掌舵的波克夏公司（Berkshire）加碼押注美國房市復甦，同意與布魯克菲資產管理公司（Brookfield）成立新合資企業，並掛上波克夏的金字招牌來營運。根據雙方的合資協議，波克夏的美國住宅服務公司（HomeServices of America）將成為一系列連鎖不動產經紀商的最大股東，訂明年以「波克夏住宅服務公司」（Berkshire Hathaway HomeServices）展開營運。 美國住宅服務公司執行長佩提耶（Ron Peltier）說：「我們在全美各地面臨存貨嚴重短缺，房價回漲加上超低利率，讓我們看到房市持續好轉。」 美國住宅服務公司是美國第2大專業住宅服務經紀業者，1999年隨著中美能源（MidAmerican）一起被波克夏收購，隨後靠著併購各地不動產經紀業者而逐漸壯大。 巴菲特本月接受財經電視網CNBC專訪表示，持續看好美國經濟，雖然全球經濟減速，但美國經濟仍緩步向前。他說，波克夏看到住宅房市好轉的需求增溫，預計今年將增聘8,000人來因應。 歷經6年來的房價低迷不振，如今隨著法拍屋數下滑、處於歷史低點的利率鼓勵買家入市，旗下掌管逾70個不同業務的波克夏已在美國房市復甦積極卡位。 為了受惠於美國房市從70年來最嚴重的衰退中復甦，波克夏已收購一家製磚業者、買下聲請破產的住宅資本公司（Residential Capital）房貸債券投資組合，並併購奧勒岡州與康乃狄克州等地的不動產經紀商來壯大住宅服務部門。 巴菲特的樂觀看法也開始受到數據支撐。美國9月新屋開工激增15%，經季節調整後達到87.2萬戶，創下2008年7月來最快成長率，提供房屋業持續走強的進一步佐證。 布魯克菲資產管理公司去年12月以1億美元買下保德信（Prudential）不動產與遷移服務公司，旗下管理逾1,500億美元資產的布魯克菲將保留其遷移服務事業，不會納入與波克夏的新合資事業中。

專題報導》房市回春？ 華人忙進場 本報記者／韓傑 世界新聞網 北美華文新聞、華商資訊 October 07, 2012 06:30 AM | 8740 次 | 0  | 6  |  |  中央公園東側（曼哈坦上東城）是紐約早期的富人區。這裡富人被稱為「老錢」。 （韓傑／攝影） slideshow 住在曼哈坦第西57街一號裡，可以鳥瞰中央公園全景。（可可人公司／提供） slideshow 經濟危機中，曼哈坦房市仍保持平穩。圖為2010年5月27日第57街上正在建設高樓，車輛被迫繞行。（Getty Images） slideshow 最近幾年，許多華人新富在曼哈坦中央公園南側和西側買房。圖為從中央公園南側向北眺望。（AFP/Getty Images） slideshow 許峻樺說，一些中國的富人和著名演員也在紐約購房。（韓傑／攝影） slideshow 有的公寓還有運動場所。圖為曼哈坦一公寓的室外網球場。（韓傑／攝影） slideshow 許多曼哈坦公寓設施齊全。圖為一個公寓內的游泳池。（韓傑／攝影） slideshow 李女士認為，史泰登島由於房價低、社區好，吸引當地年輕華人和中國大陸華人前來置業。（韓傑／攝影） slideshow 華人社區房價比較穩定。圖為紐約法拉盛的一共有公寓，半年之內幾乎賣完。（韓傑／攝影） slideshow 曼哈坦吸引眾多名人居住。為了保護著名藝人的隱私，汽車可以開進樓內，然後升到自己的樓層。（韓傑／攝影） slideshow 史泰登島成為年輕華人新的聚集地。圖為該島的一角。（路透） slideshow 全國房地產商協會（NAR）統計資料顯示，8月房屋銷售出乎意料較上月增加7.8%，售出房屋達482萬戶，創2010年5月以來的最高紀錄。與去年同期相比，8月銷售激增9.3%。同時，8月售出房價中位數為18萬7000元，較去年同月上漲9.5%。而且，全美各地都呈上漲勢頭。協會首席經濟學家勞倫斯尹說：「這讓人更加相信房市已經復甦。」具有2200個地產經紀的紐約可可人地產公司（Corcoran）是曼哈坦最大的地產經紀公司。該公司地產經紀王瑤說，在2008年和2009年經濟危機時，曼哈坦的房市較差。「但是本地客人少了，外國人多了」。先是歐洲人來美買房，其次是南美人，現在是中國人來置業。購房者主要是公司老闆，買房主要是為了孩子讀書住，父母來了也有落腳之地。這些孩子畢業後，就在紐約市找工作。「現在的問題是，要買的人太多，但是房源有限」。 紐約萬榮地產經紀公司共有600多名地產經紀，經紀人數上看是紐約市皇后區最大的地產經紀公司。老闆潘小峰透露，今年以來公司經紀「比去年要忙。」他說，從他的公司交易的數據來看，紐約的房地產是比去年活躍了。在2011年1月至8月，他的公司一共成交389棟房產；而在2012年同期內，成交的地產數是465棟，比去年增加16.96%。 紐約國寶銀行董事長孫啟誠接受採訪表示，聯準會於9月中推出三次量化寬鬆（QE3）政策，目的是增加貨幣供應量，刺激經濟，增加就業。他表示，房價開始穩定。「房價上升將會解決美國的金融問題，因為房子是人們的最大投資」。富國銀行（Wells Fargo）洛杉磯分行行長朱桓均認為，目前美國房市正在好轉。他建議，由於貸款利率是歷史最低以及房價可以負擔，因此「現在對那些準備買房和重新貸款的人來說是好時機」。 中國財富爆炸 紐約置產 紐約時報9月6日報導，中國「財富爆炸」使無數新億萬富翁渴望投資美國房地產，以分散他們的投資。而在美國，沒有哪個城市像紐約這樣從中國人的購買中獲得巨大利益。中國億萬富豪持續購買高檔地產，包括像時代華納中心（Time Warner Center）、中央公園西側15號以及最新的57街一號（One 57）。 報導稱，一位地產經紀今年5月和6月接到大量的華人求購電話，賣出許多價格在300萬元至600萬元的公寓。而蘇富比國際地產（Sotheby’s International Realty）經紀說，她今年與37名中國買家見面，其中九名簽署購房合約或者在曼哈坦買房。價格在350萬元至5000萬元之間。「他們中大多數人買在57街一號。而開發商把其第88號專門留給華人買家」。 國際住宅尋求公司（Nest Seeker）經紀許峻樺在曼哈坦地產業做了八年。他說，從今年初開始，購房者開始增加。曼哈坦有幾種屋主：一是在當地工作的白領，通過存款買房，但是需要貸款。二是有錢父母買房送給孩子。他們的孩子要在哥倫比亞大學、紐約大學等院校讀書。三是財經新貴，如對沖基金經理、上市公司高管等，分紅很多。四是投資者，不斷買，買下房子用於出租，房市好時再出售。租房市場也很好。例如，一個650平方呎的一室一廳公寓每月房租在3150元至3350元之間。 從今年初到夏季，大批的客人要買房子。「我本來夏季要休假的，後來也沒有休成」。許峻樺帶著客人到處看房，一周工作七天。在買房者中，有美國華人，也有來自中國大陸、台灣、香港的華人。有的溫州移民給孩子買房子，出手就是幾百萬元。他說，曼哈坦房價較高。例如，單間價位在60萬元至80萬元之間，一房一廳價格在80萬元至120萬元之間，兩房兩廳價格位於120萬元至160萬元之間。 他透露，許多看房者來自中國大陸。不久前在紐約市舉辦的中美企業峰會上，一些出席會議的中國企業家希望看房。他來自台灣，「我過去住在中國駐紐約總領事館附近，通過朋友介紹，認識很多大陸人」。他的客人都是別的客人介紹來的。 曼哈坦的房地產周期性很強。每年的5月至9月是房屋出租季節，因為這個時候是學生讀書、進入職場、公司內部調動的時間。這時，天氣好，看房子方便。而房屋買賣市場從9月至11月和1月至5月，這個時候是公司分紅，特別是華爾街分紅，「如果他們分到一大筆錢，就會投資房地產」。 講究風水數字 華人獨特… Read More

曼哈頓豪宅攻略 來源：居外 日期：2012年06月04日 標籤： 產權公寓合作公寓房產曼哈頓紐約美國鎮屋高級房產 房價下滑令曼哈頓高級住宅市場更具吸引力 由於金融危機對美國經濟的影響和美元相對其他貨幣的不穩定性，導緻美國國內大多數城市的房價在過去幾年大幅度下滑。曼哈頓的高端住宅市場——主要由鎮屋（Townhouse）、產權公寓（Condo）和合作公寓（Co-op）組成——也少不免呈現了同樣的趨勢。房價下滑令曼哈頓高級住宅市場更具吸引力，激發更多來自非美國籍高淨值人士的購買活動。傳統上，他們其實一直是這個分類市場的主要玩家。 經紀們都知道非美國公民在美國置業得面臨各種各樣陌生的習俗。本文旨在為曼哈頓置業提供基本指南，當然，其中某些內容也會適用於其他城市。 無論你想買的是鎮屋、產權公寓還是合作公寓，如果你本身並不擁有美國國籍，那最好先徵詢律師和稅務人員的專業意見，以便制定一個最符合自身利益的置業計劃。 第一步：選擇物業 置業第一步就是決定到底要選購那種物業，因此了解鎮屋、產權公寓和合作公寓的分別非常重要。 曼哈頓鎮屋——無論是一個或多個單元——對於希望自住同時又能賺取租金收入的投資者來說很有吸引力。 合作公寓與產權公寓則各有優缺點。首先，購買合作公寓的買家並不等於擁有該物業的產權，因為你買的其實只是擁有該土地和物業股份公司的一部分股份。除了擁有股份，買家也享有“長期租賃使用權”。也就是說買家有權在該單元居住，使用各項公用設施；這包括有限制的公共區域（比如單位內的陽台）和一般公共區域（比如大堂、走廊、天台花園和儲藏室）。單元的大小決定你擁有股份的多少，以及有權使用多少公共區域。 業主每月向股份公司繳交定額費用以做為物業管理開支，大樓的一部分房地產稅和使用一些特定設施的費用。這些公共費用可被用作扣稅額使用。這些每月所謂的“管理維護費”一般要比產權公寓高得多，主要因為裡麵包含了單位業主根據其股份多少而需相應承擔的大樓抵押稅和房產稅。相反，產權公寓業主直接向地方政府繳付房產稅，而且產權公寓大樓本身一般沒有太多貸款。所以，產權公寓大樓的維護費並不包括這些，費用也就低得多。 其次，合作公寓的一個缺點就是Co-op委員會設有諸多限制，誰能購買單位，單位是否能再轉租給其他人，買家的貸款額都得經過委員會批准。由於這些限制，準買家會覺得合作公寓的價錢要比差不多大小的一個產權公寓單位要低。但是，你必須記住擁有合作公寓事實上並代表擁有那個物業，買家無須購買產權保險，所以買家所需繳付的房地產買賣手續費自然要比鎮屋或者產權公寓更便宜一些。另一方面，合作公寓通常位於一些較舊的大樓內，工程、建築、承建商的費用也應該置於預算內。所以，在買賣合約內應考慮列明，任何維修建議必須先得到Co-op委員會的同意。 而產權公寓單位則包含傳統意義上的房地產。買家在交易完成後會收到一份契約。而物業也會被個別評估，以決定應繳多少房產稅。在曼哈頓，大多數新的住宅大樓都是以產權公寓形式興建​​的。如欲購買產權公寓無須得到業主委員會各成員的同意（儘管委員會可能仍然會要求你先遞上一份書面申請）。這也是為什麼非美籍買家一般都認為產權公寓相較合作公寓更具吸引力。 再者，產權公寓可以自由租賃，每月管理費相對較低，買家貸款限額並不受到業主委員會的限制。 第二步：簽訂協議 確定想買哪個物業後，買方表達了購買意圖，而賣方又接受了，這時，賣方經紀一般會準備一份沒有法律約束能力的文件。文件會詳細列明經過雙方同意的各項細節（包括買賣定價、定金數目、合約簽署 買賣合約的主要成分包括： 1、對於物業的法定描述。 2、買賣價格。 3、定金數目，以及在何種情況下準買家可獲得全數退款。 4、詳細列明包含在該物業內的所有裝置配件、設施家具。 5、在何種情況下——比如對專業性審查結果未能令人滿意、未能獲得貸款或者受災害影響——買方有權取消合約。 6、達成交易的先決條件（比如委員會的書面同意）。 7、雙方代表和證明。 8、雙方各需承擔的費用細節（比如產權公寓或合作公寓的差餉、水電和維修費）。 9、雙方各需承付的交易費。 買賣合約其中很重要的一個部分就是補救法。買方必須確保如果賣家因為違反合約而沒有轉讓物業，買家可以尋求法庭令，要求賣方必須出售物業（“強制履行”）。與此同時，買家還需要確保自己一旦違反合約，所需承擔的責任將僅限於合約定金的損失。 雙方一旦對此協議達成共識，其中牽涉的若是產權公寓或合作公寓，買家在經紀的協助下需先向物業管理委員會呈遞一份置業申請。如果是合作公寓，申請書將要求你公開個人信息，並提供銀行和人名做為參考資料和個人資產證明。合作公寓管理委員會還會要求面試。而申請購買產權公寓一般沒那麼嚴格，但還是需要提供個人和財政狀況等資料。管理委員會一般會在4至6個星期內給予答复。 第三步：專業審查 在置業過程中，必不可少的一個步驟是進行專業性審查。如果這是合作公寓或產權公寓，買方律師將會檢閱銷售內容說明書，最近的財務報告和委員會會議記錄。這些文件除了陳述出有關整幢物業和該單元的重要資料，還為物業評估提供了最重要的素材，展列出大樓貸款現狀和現金庫存等，說明使用權限及改造範圍。 如果該物業是鎮屋或者產權公寓，買方律師將要求產權保險公司準備一份產權擔保，包括公開記錄搜索（以確定賣方的確有權出售該物業並判斷是否存在任何限製或留置權可能對物業造成影響）。產權搜索可以是某特定的合作公寓單元，但是相關資料有限，而且一般很難獲得擔保。買賣一旦牽涉到鎮屋，買方律師還需審查物業確切的範圍面積，物業本身及附近地區有否任何改建，以確定是否違規侵占等違法行為可能影響物業價值。 買方也應該聘請一名檢驗師進行家居檢驗。因為肉眼所見有它的局限性，不能說明物業真正的狀態。儘管買方會在合約內要求在交割日獲得產權(並出具產權保險合約以茲證明)，但其他偶發狀況可能會導致提早解約。例如，合約一般允許最多10天時間完成檢驗工作，一旦結果未盡如意買方得以行駛終止權。 總體而言，賣方更喜歡以現金交易的買家，又或者儘管估算買方需要按揭，而買方卻寧願選擇不以此做為交割條件的情況。買方在獲得貸款後需向借貸方繳付額外手續費，同時也有責任向紐約州和紐約市繳付房貸稅。 第四步：簽署交割 在美國，要購房可以通過幾種途徑。在加州或者西部各州購買住宅物業，又或者在美國各州購買商用物業，一般會採用第三方信託履約保障方式。但是，這種方式並不常用於在曼哈頓購買產權公寓或共管公寓，因為產權或共管公寓委員會（以及貸款方——若有的話）設有特定的交割條款。 在曼哈頓置業，若不動用第三方信託履約保障，買賣雙方一般採用傳統的交割儀式。也就是說買方和賣方，雙方律師，產權保險公司代表相約在同一地點見面（通常是貸款人或賣方律師辦公室。如果買的是產權或共管公寓，見面地點一般是物業管理辦公室）。交割時，雙方人士將在公證人員見證下簽署有關文件，這些文件也可以提前寄給買家簽好。其中某些協議若是在美國以外的地區簽署，按鈕約州政府廳要求，還可能需要商業公證或者海牙認證。紐約州政府廳負責記錄和備案這些協議。 在曼哈頓，物業交易各項雜費基本包括紐約州和紐約市轉交稅，經紀佣金（一般由賣方支付）、備案費、房貸稅、產權保險費、買方按揭費（包括假設貸款費）、專業審查費（買方）、雙方法律諮詢費，以及雙方各自分攤支付的交割費。 交割一旦完成（即賣方收訖剩款，並將業權轉到買方名下），買方即成為該物業的業主。所以，物業保險需在交割前就安排好。買家若非美國公民，應考慮聘用一名物業經理，每月代為繳付各項雜費和物業稅，並處理單位維修事宜等。若是產權公寓或共管公寓，一旦需要維修或出現其他緊急狀況，該名經理負責與大廈管理公司協調。交割後幾週內，買方律師會準備一套完整的協議文件予買家，買方可以此做為稅務和會計參考。  

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