買房省佣金 反背冤枉債

愈來愈多中國大陸客來南加購置房產，且許多買房用現金買房。不少人為省錢越過過戶公證公司和經紀，買賣雙方直接交易，卻買到產權不清、欠稅等問題的房產，有人甚至買到已被賣主抵押貸款、有留置權的房產，遷入新居後債權人上門討債，才發現做了替罪羊，不得不咬牙代償還高達數十萬元的抵押債務。來自廣州的郝先生去年花60多萬元，在亞凱迪亞市買下一筆房產。由於與賣主有些交情，為節省經紀人佣金，對美國房地產交易程序幾乎不懂的郝先生便和對方「一手交錢，一手交房」。拿到了所有權狀（grant deed），郝先生以為像中國拿到房產證一樣，等於擁有房屋產權，一家人歡天喜地遷入新居。

但住不到一個月，突遇「飛來橫債」，銀行人員突然找上門，聲稱該處房產已被抵押借貸25萬元，房屋產權被銀行留置。郝先生一再試圖聯繫已搬回亞洲定居的賣主，對方一直沒有回覆。無奈之下，只有啞巴吃黃連，再支取25萬元清償債務。

無獨有偶，來自浙江的私營企業業主張先生也遭遇類似問題。張先生相中聖蓋博谷西區某市一處豪宅，由於一位在美親戚牽線聯繫賣主，張先生匯出100多萬元現金，和賣主「錢房兩訖」，準備給來美念書的兒子和陪讀的太太居住。

張太太帶兒子入住不久，債權人突然上門追討房屋產權抵押的15萬元貸款，才知賣主之前的前屋主欠債，現下賣主又如法炮製，將債務轉嫁給他們。不願妻兒被打擾的張先生不得不代清償這筆15萬冤枉債。

資深房地產經紀陳隆表示，一次性現金買房人群近年劇增，不少新移民對美國房產交易程序和相關法律缺乏了解，或出於節省地產經紀佣金、代書手續費，不斷有民眾買到債權留置房、背上冤枉債，且同鄉、同學、親戚、朋友等熟人間交易，更是高發地帶。

陳隆指出，正當房產交易應經過代書（escrow）程序，現金一次性交易也應如此。代書或產權公司會向洛縣政府申請查核物業檔案，檔案包含房產交易、貸款、轉讓、留置、地理位置、社區環境等全方位資訊。

清查產權無問題後，代書或產權公司會替客戶在洛縣政府登記所有權轉讓。如紀錄顯示產權有留置，代書在買主將資金匯入賬戶後，先扣除相應金額還債，再將結餘付給賣主，完成這樁交易。跳過代書環節，買賣雙方「一手交錢、一手交房」，不良賣主就有機會隱瞞產權抵押、吞掉全部買房資金，把債務轉嫁給買主。

代書經手的房產交易都有產權保險（title insurance），以防在核查過程中有未被查出來的債務，保險公司可全額賠付，保障買主利益。

律師薄尚樂指出，在大陸，取得了房產證就擁有法律承認的房產使用權，如屋主用房產抵押貸款，房產證需交由銀行保存，在沒有房產證下，屋主無法出售抵押房產。在美國，如產權被抵押貸款，屋主仍可出售房屋，並簽讓渡證，不過賣主持有讓渡證並不等於對房屋擁有了完整產權。

薄尚樂表示，法律雖未要求房產交易須經代書，但為維護自身權益，代書是不應缺失的環節。而有經驗的地產經紀也可察覺不少問題，幫買主降低產權出問題的風險。等買賣塵埃落定後才發現背上冤枉債，只有通過法律途徑索賠，但要向銀行或其他債權機構請求減免債務恐不可能。