曼哈頓豪宅攻略
來源：居外 日期：2012年06月04日
標籤： 產權公寓合作公寓房產曼哈頓紐約美國鎮屋高級房產
房價下滑令曼哈頓高級住宅市場更具吸引力
由於金融危機對美國經濟的影響和美元相對其他貨幣的不穩定性，導緻美國國內大多數城市的房價在過去幾年大幅度下滑。曼哈頓的高端住宅市場——主要由鎮屋（Townhouse）、產權公寓（Condo）和合作公寓（Co-op）組成——也少不免呈現了同樣的趨勢。房價下滑令曼哈頓高級住宅市場更具吸引力，激發更多來自非美國籍高淨值人士的購買活動。傳統上，他們其實一直是這個分類市場的主要玩家。
經紀們都知道非美國公民在美國置業得面臨各種各樣陌生的習俗。本文旨在為曼哈頓置業提供基本指南，當然，其中某些內容也會適用於其他城市。
無論你想買的是鎮屋、產權公寓還是合作公寓，如果你本身並不擁有美國國籍，那最好先徵詢律師和稅務人員的專業意見，以便制定一個最符合自身利益的置業計劃。
第一步：選擇物業
置業第一步就是決定到底要選購那種物業，因此了解鎮屋、產權公寓和合作公寓的分別非常重要。
曼哈頓鎮屋——無論是一個或多個單元——對於希望自住同時又能賺取租金收入的投資者來說很有吸引力。
合作公寓與產權公寓則各有優缺點。首先，購買合作公寓的買家並不等於擁有該物業的產權，因為你買的其實只是擁有該土地和物業股份公司的一部分股份。除了擁有股份，買家也享有“長期租賃使用權”。也就是說買家有權在該單元居住，使用各項公用設施；這包括有限制的公共區域（比如單位內的陽台）和一般公共區域（比如大堂、走廊、天台花園和儲藏室）。單元的大小決定你擁有股份的多少，以及有權使用多少公共區域。
業主每月向股份公司繳交定額費用以做為物業管理開支，大樓的一部分房地產稅和使用一些特定設施的費用。這些公共費用可被用作扣稅額使用。這些每月所謂的“管理維護費”一般要比產權公寓高得多，主要因為裡麵包含了單位業主根據其股份多少而需相應承擔的大樓抵押稅和房產稅。相反，產權公寓業主直接向地方政府繳付房產稅，而且產權公寓大樓本身一般沒有太多貸款。所以，產權公寓大樓的維護費並不包括這些，費用也就低得多。
其次，合作公寓的一個缺點就是Co-op委員會設有諸多限制，誰能購買單位，單位是否能再轉租給其他人，買家的貸款額都得經過委員會批准。由於這些限制，準買家會覺得合作公寓的價錢要比差不多大小的一個產權公寓單位要低。但是，你必須記住擁有合作公寓事實上並代表擁有那個物業，買家無須購買產權保險，所以買家所需繳付的房地產買賣手續費自然要比鎮屋或者產權公寓更便宜一些。另一方面，合作公寓通常位於一些較舊的大樓內，工程、建築、承建商的費用也應該置於預算內。所以，在買賣合約內應考慮列明，任何維修建議必須先得到Co-op委員會的同意。
而產權公寓單位則包含傳統意義上的房地產。買家在交易完成後會收到一份契約。而物業也會被個別評估，以決定應繳多少房產稅。在曼哈頓，大多數新的住宅大樓都是以產權公寓形式興建的。如欲購買產權公寓無須得到業主委員會各成員的同意（儘管委員會可能仍然會要求你先遞上一份書面申請）。這也是為什麼非美籍買家一般都認為產權公寓相較合作公寓更具吸引力。
再者，產權公寓可以自由租賃，每月管理費相對較低，買家貸款限額並不受到業主委員會的限制。
第二步：簽訂協議
確定想買哪個物業後，買方表達了購買意圖，而賣方又接受了，這時，賣方經紀一般會準備一份沒有法律約束能力的文件。文件會詳細列明經過雙方同意的各項細節（包括買賣定價、定金數目、合約簽署
買賣合約的主要成分包括：
1、對於物業的法定描述。
2、買賣價格。
3、定金數目，以及在何種情況下準買家可獲得全數退款。
4、詳細列明包含在該物業內的所有裝置配件、設施家具。
5、在何種情況下——比如對專業性審查結果未能令人滿意、未能獲得貸款或者受災害影響——買方有權取消合約。
6、達成交易的先決條件（比如委員會的書面同意）。
7、雙方代表和證明。
8、雙方各需承擔的費用細節（比如產權公寓或合作公寓的差餉、水電和維修費）。
9、雙方各需承付的交易費。
買賣合約其中很重要的一個部分就是補救法。買方必須確保如果賣家因為違反合約而沒有轉讓物業，買家可以尋求法庭令，要求賣方必須出售物業（“強制履行”）。與此同時，買家還需要確保自己一旦違反合約，所需承擔的責任將僅限於合約定金的損失。
雙方一旦對此協議達成共識，其中牽涉的若是產權公寓或合作公寓，買家在經紀的協助下需先向物業管理委員會呈遞一份置業申請。如果是合作公寓，申請書將要求你公開個人信息，並提供銀行和人名做為參考資料和個人資產證明。合作公寓管理委員會還會要求面試。而申請購買產權公寓一般沒那麼嚴格，但還是需要提供個人和財政狀況等資料。管理委員會一般會在4至6個星期內給予答复。
第三步：專業審查
在置業過程中，必不可少的一個步驟是進行專業性審查。如果這是合作公寓或產權公寓，買方律師將會檢閱銷售內容說明書，最近的財務報告和委員會會議記錄。這些文件除了陳述出有關整幢物業和該單元的重要資料，還為物業評估提供了最重要的素材，展列出大樓貸款現狀和現金庫存等，說明使用權限及改造範圍。
如果該物業是鎮屋或者產權公寓，買方律師將要求產權保險公司準備一份產權擔保，包括公開記錄搜索（以確定賣方的確有權出售該物業並判斷是否存在任何限製或留置權可能對物業造成影響）。產權搜索可以是某特定的合作公寓單元，但是相關資料有限，而且一般很難獲得擔保。買賣一旦牽涉到鎮屋，買方律師還需審查物業確切的範圍面積，物業本身及附近地區有否任何改建，以確定是否違規侵占等違法行為可能影響物業價值。
買方也應該聘請一名檢驗師進行家居檢驗。因為肉眼所見有它的局限性，不能說明物業真正的狀態。儘管買方會在合約內要求在交割日獲得產權(並出具產權保險合約以茲證明)，但其他偶發狀況可能會導致提早解約。例如，合約一般允許最多10天時間完成檢驗工作，一旦結果未盡如意買方得以行駛終止權。
總體而言，賣方更喜歡以現金交易的買家，又或者儘管估算買方需要按揭，而買方卻寧願選擇不以此做為交割條件的情況。買方在獲得貸款後需向借貸方繳付額外手續費，同時也有責任向紐約州和紐約市繳付房貸稅。
第四步：簽署交割
在美國，要購房可以通過幾種途徑。在加州或者西部各州購買住宅物業，又或者在美國各州購買商用物業，一般會採用第三方信託履約保障方式。但是，這種方式並不常用於在曼哈頓購買產權公寓或共管公寓，因為產權或共管公寓委員會（以及貸款方——若有的話）設有特定的交割條款。
在曼哈頓置業，若不動用第三方信託履約保障，買賣雙方一般採用傳統的交割儀式。也就是說買方和賣方，雙方律師，產權保險公司代表相約在同一地點見面（通常是貸款人或賣方律師辦公室。如果買的是產權或共管公寓，見面地點一般是物業管理辦公室）。交割時，雙方人士將在公證人員見證下簽署有關文件，這些文件也可以提前寄給買家簽好。其中某些協議若是在美國以外的地區簽署，按鈕約州政府廳要求，還可能需要商業公證或者海牙認證。紐約州政府廳負責記錄和備案這些協議。
在曼哈頓，物業交易各項雜費基本包括紐約州和紐約市轉交稅，經紀佣金（一般由賣方支付）、備案費、房貸稅、產權保險費、買方按揭費（包括假設貸款費）、專業審查費（買方）、雙方法律諮詢費，以及雙方各自分攤支付的交割費。
交割一旦完成（即賣方收訖剩款，並將業權轉到買方名下），買方即成為該物業的業主。所以，物業保險需在交割前就安排好。買家若非美國公民，應考慮聘用一名物業經理，每月代為繳付各項雜費和物業稅，並處理單位維修事宜等。若是產權公寓或共管公寓，一旦需要維修或出現其他緊急狀況，該名經理負責與大廈管理公司協調。交割後幾週內，買方律師會準備一套完整的協議文件予買家，買方可以此做為稅務和會計參考。
