房市回春？ 華人忙進場

專題報導》房市回春？ 華人忙進場

全國房地產商協會（NAR）統計資料顯示，8月房屋銷售出乎意料較上月增加7.8%，售出房屋達482萬戶，創2010年5月以來的最高紀錄。與去年同期相比，8月銷售激增9.3%。同時，8月售出房價中位數為18萬7000元，較去年同月上漲9.5%。而且，全美各地都呈上漲勢頭。協會首席經濟學家勞倫斯尹說：「這讓人更加相信房市已經復甦。」具有2200個地產經紀的紐約可可人地產公司（Corcoran）是曼哈坦最大的地產經紀公司。該公司地產經紀王瑤說，在2008年和2009年經濟危機時，曼哈坦的房市較差。「但是本地客人少了，外國人多了」。先是歐洲人來美買房，其次是南美人，現在是中國人來置業。購房者主要是公司老闆，買房主要是為了孩子讀書住，父母來了也有落腳之地。這些孩子畢業後，就在紐約市找工作。「現在的問題是，要買的人太多，但是房源有限」。

紐約萬榮地產經紀公司共有600多名地產經紀，經紀人數上看是紐約市皇后區最大的地產經紀公司。老闆潘小峰透露，今年以來公司經紀「比去年要忙。」他說，從他的公司交易的數據來看，紐約的房地產是比去年活躍了。在2011年1月至8月，他的公司一共成交389棟房產；而在2012年同期內，成交的地產數是465棟，比去年增加16.96%。

紐約國寶銀行董事長孫啟誠接受採訪表示，聯準會於9月中推出三次量化寬鬆（QE3）政策，目的是增加貨幣供應量，刺激經濟，增加就業。他表示，房價開始穩定。「房價上升將會解決美國的金融問題，因為房子是人們的最大投資」。富國銀行（Wells Fargo）洛杉磯分行行長朱桓均認為，目前美國房市正在好轉。他建議，由於貸款利率是歷史最低以及房價可以負擔，因此「現在對那些準備買房和重新貸款的人來說是好時機」。

中國財富爆炸 紐約置產

紐約時報9月6日報導，中國「財富爆炸」使無數新億萬富翁渴望投資美國房地產，以分散他們的投資。而在美國，沒有哪個城市像紐約這樣從中國人的購買中獲得巨大利益。中國億萬富豪持續購買高檔地產，包括像時代華納中心（Time Warner Center）、中央公園西側15號以及最新的57街一號（One 57）。

報導稱，一位地產經紀今年5月和6月接到大量的華人求購電話，賣出許多價格在300萬元至600萬元的公寓。而蘇富比國際地產（Sotheby’s International Realty）經紀說，她今年與37名中國買家見面，其中九名簽署購房合約或者在曼哈坦買房。價格在350萬元至5000萬元之間。「他們中大多數人買在57街一號。而開發商把其第88號專門留給華人買家」。

國際住宅尋求公司（Nest Seeker）經紀許峻樺在曼哈坦地產業做了八年。他說，從今年初開始，購房者開始增加。曼哈坦有幾種屋主：一是在當地工作的白領，通過存款買房，但是需要貸款。二是有錢父母買房送給孩子。他們的孩子要在哥倫比亞大學、紐約大學等院校讀書。三是財經新貴，如對沖基金經理、上市公司高管等，分紅很多。四是投資者，不斷買，買下房子用於出租，房市好時再出售。租房市場也很好。例如，一個650平方呎的一室一廳公寓每月房租在3150元至3350元之間。

從今年初到夏季，大批的客人要買房子。「我本來夏季要休假的，後來也沒有休成」。許峻樺帶著客人到處看房，一周工作七天。在買房者中，有美國華人，也有來自中國大陸、台灣、香港的華人。有的溫州移民給孩子買房子，出手就是幾百萬元。他說，曼哈坦房價較高。例如，單間價位在60萬元至80萬元之間，一房一廳價格在80萬元至120萬元之間，兩房兩廳價格位於120萬元至160萬元之間。

他透露，許多看房者來自中國大陸。不久前在紐約市舉辦的中美企業峰會上，一些出席會議的中國企業家希望看房。他來自台灣，「我過去住在中國駐紐約總領事館附近，通過朋友介紹，認識很多大陸人」。他的客人都是別的客人介紹來的。

曼哈坦的房地產周期性很強。每年的5月至9月是房屋出租季節，因為這個時候是學生讀書、進入職場、公司內部調動的時間。這時，天氣好，看房子方便。而房屋買賣市場從9月至11月和1月至5月，這個時候是公司分紅，特別是華爾街分紅，「如果他們分到一大筆錢，就會投資房地產」。

講究風水數字 華人獨特

王瑤說，華人購房者有以下特點：喜歡新房子，朝南，通風好，地段好，容易出租。華人講究風水和數字。他們購買的房價最高是6000萬元，最低是80萬元。

她說，上東城主要是美國早期富人居住的地方，而上西城是一些新貴的居住區。人們現在把上東城的富人稱為老錢（old money），而上西城的新貴則稱為新錢（new money）。中央公園西側15號是最貴的公寓樓。一套3000多平方呎的公寓要3000多萬元。她說，這個公寓樓有幾個特色，其建築設計師和開發商都很有名，房間格局是戰前風格，房間高大。這種新舊結合滿足許多富人的需要，「幾位美國知名的華人企業家就在這裡買房」。

有的上市公司在外國掙了錢，不寄回國，而是在曼哈坦買房子投資。例如，中國海南航空今年1月在時報廣場附近購買一棟酒店，價格是1億3000萬元。「我們是這個交易的中介」。

許峻樺說，有的境外華人很有錢，花五、六百萬元買下一個公寓，讓太太陪著孩子讀書。他們都是用現金購買，因為無法貸款。紐約公寓分為共有公寓（condo）和合作公寓（co-op）。華人只能買共有公寓，因為只要有錢就行，而合作公寓需要房屋管理委員會批准。許多華人申請被拒。他估計，有可能是因為不喜歡華人而拒絕，不過也有中東石油王子的購房申請被拒絕。

他曾經幫助一些中國和台灣的電影明星購房。一個在中國非常有名的電影演員本來要來美國發展，曼哈坦房子看好了，準備下單。但是，四川發生地震，他回去了。後來由於工作合同有變，他放棄在紐約買房。

他說，許多大陸華人不了解曼哈坦的房市，像在中國買房一樣把房價壓得很低。例如，一般人還價都在要價的5%以內，而他們則殺價20%至30%，讓賣家覺得他們很離譜。「他們希望用50萬美元在曼哈坦買個一室一廳的房子，但是在中城買不到。」

高級房產 就像藍籌股票

王瑤說，人們把曼哈坦的房地產稱為藍籌股。經濟不好時，他們就投資曼哈坦房地產。曼哈坦房地產市場不僅是美國市場，而且是世界市場。「美國前1%的富人都在曼哈坦有房子，世界級的富豪也在曼哈坦買房子」。因此，有人稱曼哈坦「寸土寸金」。

她表示，外國人只能購買公有公寓，而共有公寓的比率只占25%，因此大家就搶。她說，目前曼哈坦最受歡迎的房產主要集中在中央公園的東側、南側和西側、蘇荷區、西村等地。翠貝卡（tribeca）最近很熱。

許峻樺說，過去八年中，2004年房屋成交最多，而2008年業績最差。他估計，經濟危機使得曼哈坦的房產下降10%至15%。在房市都在下降時，有的地方不跌，如曼哈坦上東城、蘇荷區和西村。上東城是曼哈坦的富人區，沒有房子出售。蘇荷區的房子無法增高，因為當地有樓高限制。西村都是老舊房屋，附近有許多小餐廳，樹木特多，整個就像一個村落。這些地方都很有特色，賣屋的人少，買的人多，因此房價未降。

房價利率雙降 買賣增加

根據美國30個都市的數據顯示，房屋買賣的數量上升，但是價格下降。專家分析，房市溫和復甦部分原因是：貸款利率降到幾乎歷史最低，而房價比2006年的泡沫時期下降了三分之一。

潘小峰說，從他的經紀公司成交金額上看，2011年1月至8月，成交金額為1億8000萬元；而在2012年同期內，成交金額是2億800萬元，成交金額增長15.22%。但是，從平均價格來說，房價略有下降。例如，去年的成交的平均價格是46萬7000元，而今年是44萬元。

史泰登島（Staten Island）是紐約市的五個區之一。在該島做了13年地產經紀的李女士說，近幾年遷入史泰登島的華人日益增加，在當地形成中國街和華人聚居區。「史島住房的特點是房價便宜」。例如，在布碌崙110萬的房子，在史泰登島只要80萬，可以便宜30萬元。

史泰登島是一個完整的島嶼。島內交通有公車，但與紐約其他區沒有公車相連。如果去曼哈坦，只能開車過橋或者坐輪渡轉換公車，去布碌崙必須過橋。開車去曼哈坦需要繳納過橋費，一個來回是五元。由於交通不便，過去華人在當地購房一直不多。但是，從去年10月開始，前往該區購房的華人開始增加。除了本地華人外，還有從中國大陸來美的華人。他們有的買房是為了投資，有的為子女讀書。她說，本地華人以年輕人為主，他們會開車，說英語，想過主流社區的生活。這些華裔年輕人，有香港人、福州人、溫州人。當地還有華人超市。她說，因為華人入住者增加，華人地產經紀也在增加。「我入行時島上只有兩名華人經紀，現在增加到五、六人。」

她說，這條叫中國街的街道是墨色大道（Mosel Ave）。該街道靠近與布碌崙相連的大橋橋頭。「當地新開發的一個46棟住宅的聯棟屋，九成買主是華人，形成一條中國街」。因為有政府補貼，每棟房屋要少幾萬元。另外一個華人聚居區是圍繞著梅西百貨公司（Macy’s）。這裡靠近大學和高爾夫球場，屬於富人區，因此房價比較高。「一棟獨立屋大約70多萬，住在這裡的華人收入較高」。

供不應求 房市漸漸活躍

紐約華資新美貸款銀行總裁陳名岷說，該貸款銀行在紐約和加州都有分行。目前的房市活躍是地區性的，過去的房價下跌也是地區性的。他說，在2007年，南加州的房價在下降，但最近房價漲得非常好。「買房的人多，而存貨少」。美國西部漲得早，而東部比較慢。

他說，現在屋主都在熬著，因為已經熬幾年了，現在不願意降價出售。「南加州現在是賣方市場。」他的一個同事在南加州買房，按照公布出來的要價出價根本買不到，都是高於出價才行。

現在，美國房市有以下幾個特點：

第一，供應方出現問題。市場有剛性需求，因為人們總是要買房子。但在前幾年，由於房市下跌，開發商沒有興趣蓋房，導致房子供應短缺。

第二，買房需求增大。他說，大型基金進入房市。按照規定，這些投資房市的基金必須將八成的資金投資在住宅、商業建築上，買下房產後再出租。股神巴菲特也成立基金，專門投資房市。「他的目的一是要救房市，另一個也是要賺錢」。

紐約建築師韓先生表示，他在紐約法拉盛開發房地產已經十幾年了。在2007年下半年次級貸款危機爆發前，紐約的房市一直比較熱。2008年，房價開始下跌。在此後兩年內，房市更糟，很少人買房。他說，過去在法拉盛開發房地產的華人約有二、三十人，主要來自台灣、香港、溫州和福州。但是，經過金融危機，部分開發商關掉了。他說，房地產開發風險很大，大的樓宇投入的資金就要幾千萬。如果一棟沒有做好，就會損失慘重。他表示，紐約長島的房價過去幾年下降30%。「我的一個朋友在長島開發房產，幾乎是做一個虧一個」。

不過，孫啟誠卻說，現在美國的房市是買賣增加，價格下滑，有幾個原因。從供需關係上說，現在是供應充足，而需求不足。現有有許多待售房屋，但是人們買不起。他說，華人總是認為房價還會再跌，因此不買，有購買能力的也不買，導致價格繼續下跌。這與泡沫時期相反，當時人們搶著買，把房價不正常地抬高了。

華人社區 房價堅挺不墜

房屋開發商韓先生表示，2010年上半年，政府實行8000元買房抵稅政策，刺激一下，但是，房市就熱那麼一段，過後就不行了。從2012年初以來，情況開始好轉，買房的人開始增多。「法拉盛的房價僅下降5%至10%。這主要是華人新移民不斷增加，有人買房用於出租」。

他認為，華人社區的房價比較穩定，因為這裡生活方便，學區一般也不錯。新移民存了幾年的錢，就能買房。「如果錢不夠，他們就向親友借錢，還可以參加標會，向銀行貸款」。有人住在長島，等到小孩長大出去了，他們就賣房子，因為當地地稅太貴。「華裔老人在法拉盛買房子，因為這裡有老人中心、華人醫師診所等」。

他表示自己只做幾百萬元的工程。「做小一點，步步為營，現在與經濟好的時候不一樣」。不久前，他剛賣完一棟公寓，僅剩下三套。「這些房子不是賣不掉，而是從稅務上考慮，過一段再賣。」他說，他蓋的房子面積是730平方呎，兩房兩浴，價格40萬元，華人能夠接受。「但在可樂娜，因為不是華人社區，同樣的房子只能賣31萬元」。

他認為，從長遠看，房市總會上漲，因為人越來越多。他分析，紐約長島的房價下降30%有幾個原因：地稅比較高，約為紐約市的三倍。房價比較貴，華人新移民買不起。如果貸款50萬以上，貸款很難拿到，且能夠貸到款的華人也不多。

孫啟誠認為，華人社區的房市具有特點。華人把購買房產看成安家的大事。為了買房，華人都很節省。華人一般是要求吃好，但穿無所謂，把錢都存起來。而老外則不同，以前是賺一塊錢花1.05元，現在是花0.85元。在房市下跌時，華人開始買房，托住房價。

提供配套服務 大受歡迎

王瑤說，他們實行團隊工作制，他們團隊一共五名成員，連續多年為曼哈坦房屋銷售額的第一名。在2008年金融危機爆發當年，他們小組一共賣了3億多元的房產，在2009年時稍微低了一點。「我們互相合作，共同服務客戶」。

他們提供配套服務。除了幫助找房外，他們還介紹貸款銀行，貸款員可以說中文，也幫助他們請會講中文的律師。另外，他們還幫助屋主管理物業。「團隊中有人專門做這些事，其他小組沒有這樣的服務」。他們現在管理差不多百棟房產。她說，不交房租的人很少。如果有人不交房租，他們就請律師發函，把他們趕走。她說，由於租前做過背景調查，不交房租的不多。

她十幾年前就進入地產經紀行業。她說，在入行時，人們看不起中國人，認為他們買不起曼哈坦的房產。誰曾想，短短十來年，中國人有錢了，買房都是大手筆。「看到中國人來了，都要給張椅子坐。」她說，中國大陸想在美國買房的人很多，但是存在兩個障礙。一是中國的錢很難出來；二是認為管理費和地稅貴，與中國不同。

在他們公司的2200個經紀中，差不多有十個華人。現在，曼哈坦地產經紀競爭激烈，互相爭搶客人。她舉例說，一個屋主委託他們團隊銷售房子，她估計能夠賣到550萬元，但是別的經紀說可以賣到650萬元。「房產賣了一年未能賣掉，最後又回到我的手裡」。她認為，地產經紀要靠經驗和誠實。

地產經紀的佣金也因售價的不同而不同。她說，1000萬元以上的房產，成交後雙方經紀一共拿到銷售價格的6%，一方經紀只能拿到3%。若售價超過1000萬元，佣金就會降到4%。然後，經紀本人與經紀公司按比例分成。

貸款收緊 房市受到影響

朱桓均表示，富國銀行一直是美國房屋貸款市場的第一名，且市場不斷在增長。「在美國三棟房屋中，就有一棟是富國銀行貸款的；在每六棟房屋中，就有一棟房子是由富國銀行管理的」。

他說，如果在富國銀行申請房屋貸款，借款人必須公開他們所有的財務資訊。富國銀行要求的資訊包括：近期的薪資證明、過去兩張銀行支票帳戶、儲蓄帳戶和退休帳戶的月結單、過去兩年的報稅單（W-2）、過去兩年的退稅表（特別是自己開公司的人）、有效的身分證明和社會安全卡。

孫啟誠認為，政府對經濟的操作有問題。例如，如果錢多使得房價上漲，政府應該採取收縮政策；當房市不景氣時，政府再採取放鬆政策。但是，政府總是採取相反的政策。在房市瘋狂時，政府更加放鬆。現在房市不好，政府卻限制人們貸款。他們想用凱恩斯（John M. Keynes）理論解決美國的經濟問題。按照凱恩斯的理論，經濟好，政府要多收稅；經濟不少時，政府透支。但是，現在聯邦政府在經濟好壞時都透支，結果就不好。

這次金融危機是華爾街大銀行引起的，但是此後的政策卻要求每個銀行都要遵守。例如，華人有現金，但是卻不能購房，因為他們把錢放在枕頭下面或者保險箱裡，而不是存在銀行戶頭裡，所以買房時無法解釋。他認為，這些人買房子沒有問題。「他要買100萬元的房子，自己出50萬元的首付，肯定不會倒帳。」但是，政府對房屋貸款實行嚴格控制，收入一定要有證明，沒有證明銀行不能貸款。

陳名岷說，在過去，華人都是在貸款前存入大筆現金，以此證明自己有錢，但是這種方式現在不行了。過去，華資銀行向華人貸款，因為許多借款人帳面收入不夠，貸款銀行幫助證明，然後再把這些貸款賣給房利美。「過去很正常，但現在政府認為這是弄虛作假，要起訴這些貸款員」。由於涉及官司，現在華資銀行基本上不再做這類貸款。

三次量化寬鬆 影響不大

孫啟誠說，聯準會宣布實行第三次量化寬鬆政策，表明每月購買美國國債及其他債券400億元，直至經濟好轉為止。他說，聯準會有權增加貨幣供應量，其方法就是印鈔票。「由於美元與黃金脫鉤，聯準會想印多少就印多少」。他認為，由於現在錢太多，此次寬鬆效果不會太大。

他認為，美國政府的做法已經違反資本主義的基本原則。「資本主義有三個原則：自由競爭、私人擁有和盈利驅動」。現在，聯邦政府幫助企業渡過難關，制定許多影響經濟的法令。他說，利息是借錢的基本代價。目前，通貨膨脹率在2%，貸款利率應該在2%以上，但是現在短期利率低於這個數字，差不多是0%。五年的利率在2%。貸款利息基本上不存在。

一般老百姓不知道這些原理。因為總統不懂經濟，因此國家很慘。他說，歐洲經濟不好，美國出口下降，中國經濟也不好，買美國貨也少。聯邦政府搞不好經濟，現在就靠聯準會。

他認為，量化寬鬆對世界經濟會產生不利影響。美元是世界貨幣，美元供給增加，產油國就會根據比例提高油價，以保持自己的財務平衡。因此，油價會上升，造成世界通脹。美國人的生活水準會降低。他指出，現在世界大局在變。「現在，美國只管自己經濟，不管其他國家了」。

曼哈坦買房 投資好機會

王瑤的建議是，若有錢就在曼哈坦買房。曼哈坦真正是一寸土地一寸金。曼哈坦的房子不愁賣不出去。「我現在很後悔，沒有把所有的錢都投資在曼哈坦的地產上」。

韓先生認為，現在房價比以前要低，是很好的投資機會。買房就買地點好的房子，房子的品質也很重要。如果房屋質量有問題，將來就會很麻煩。購買共有公寓時要注意是否允許出租。「如果不允許出租，居住環境比較好」。如果允許轉租，租客比較複雜。

孫啟誠說，他來美國60年，經營銀行30年，從來沒有見過這麼低的利率。過去三年房價下跌，現在應該差不多了，達到最低水平。唯一的例外就是，如果美國經濟出現第二次衰退。「如果政府處理不當，可能性不是沒有。」現在，房市到了最後的程度，買家都等得不耐煩了。

來自香港的李女士說，許多華人喜歡住在華人社區。「他們來到美國幾十年，沒有什麼變化」。許多華人父母與子女溝通出現問題，就是子女接受西方文化，而父母卻要求他們成為華人。她認為，華人不一定要去中國超市買菜，也可以到美國超市買菜。「華人應該打開眼界，學習英語和西方文化」。

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